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物件を選ぶときのポイント

家賃の水準は、他の財と同じように需要と供給によって決まります。
一般に下記のような好条件のテナントに需要は集まり、高水準の家賃が形成されています。

  • 中心部にある
  • 駅に近い
  • 繁華性が高い
  • 1階部分である
  • 人や車両の通行量が多い
  • 駐車場が確保できる
  • 集客力の高い店舗に近い

一方で、テナントを探す場合、賃貸市場で「良い」物件とされている物件が必ずしも自分にとっても「良い」とは限りません。
自分にとって重視すべき条件は何か、またその逆は何かといった、見極めを十分に行うことが賃貸物件を探す上で最初にやるべきことであり、自分だけの掘り出しモノを見つけるチャンスにつながります。

ここでは、一般に物件選びで重視される基本的な要因を挙げていきたいと思います。
ご自身が重視する条件を整理される際の参考にして頂ければ幸いです。

  • 場所はどうやって決める?
  • 建物の様子は?
  • 何階に入るのがいい?
  • 居抜き物件がお得?
  • 過去の利用状況は?
  • 契約で気をつけることは?

エリア・土地場所の選定

滋賀県内で人口が増加しているのは湖南地域で、この現在の動態の中で顧客層をどう見込んでいるのか。ファミリー層か、主婦層か、会社帰りの勤労者か、消費者が自宅から直接来店してくれることを想定しているのか、面前の人通りを取り込むのか等、ターゲットとなる顧客の性質を明確にしておくことは、物件探しにとって必須です。
駅前商店街等では、一本筋が違ったり、駅からの位置、或いは時間帯や平日休日の別によっても、面前の通行人の属性や量は大きく変わります。

また、車での来店を想定する場合には、心理的な出入りの難易、車からの視認性、十分な駐車スペースの確保にも留意すべきです。競業他店との位置関係等もにらみながら適切なエリアを選定しましょう。
既存の商店街で集客力が低下しているところでは、賃貸需要も弱含みで、相対的に家賃が低廉です。経費を抑えたい方は、他の条件が許せば「掘り出しモノ」が見つかるかもしれません。

どの建物に決めるか

エリア選定後、具体的にどの建物に決めるか。
建物全体としては、まず建築年をチェックしてみましょう。古い建物は家賃が低廉ですが、昭和56年6月1日以前に建築確認がおりた建物は耐震基準が旧基準に基づいており、耐震性能が低い可能性を懸念しなければなりません。
建物設備も重要です。エレベーターの設置の有無や空調設備のほか、特に飲食店等においては電圧等のスぺックを必ず確認しましょう。

また、同一建物内に既に入っている他の入居テナントの業種内容も、建物全体のイメージに影響を与えるので重要です。特に飲食店が入っている場合は、煙や臭い等の影響も確認すべきです。加えて、敷地内や周辺で駐車場が確保できるか否かも大変重要です。

階層は?

一般に家賃水準は、1階部分が最も高く、2階部分より1.5倍~2倍位高く設定されているケースが多く見られます。人通りの流れを取り込むのには、テナントが1階であることは大変有効ですが、顧客が自宅から直接来店してくれることを想定する場合は、必ずしも1階である必要はなく、2階以上にすることで家賃を低く抑えることが可能です。

居抜き物件かスケルトン貸し物件か

同業種の居抜き物件の場合、スケルトン貸しよりは初期費用が低く抑えられる点が魅力です。
しかし注意も必要で、引き継いだ設備が合わず改修費用が嵩み、かえって不経済となることがないよう、物件設備を事前に吟味することが重要です。

入れ替わりが頻繁なテナントには要注意

入れ替わりが頻繁なテナントというものが実在します。
テナントの過去の利用業種や撤退理由なども、仲介している不動産業者さんに聞いてみましょう。
気づかなかった点が見えてくるかもしれません。

契約にあたって

賃貸借契約にあたっては、家賃、敷金、保証金、礼金、権利金、共益費、更新料等様々な金銭の授受名目が出てきますが、賃料の比較にあたっては、名称に左右されず本質を見ることが大切です。
契約時に一時金として支払い、契約終了後返金されないものは賃料の前払いに過ぎません。
保証金や敷金とうたわれていても契約終了後引かれるものもしかりです。
また、契約にあたっては、設備等の修繕費用の負担関係を明確にしておきましょう。それから、契約終了後の返還条件についてもしっかり覚えを交わしておきましょう。後々のトラブルを避けるために大切なことです。

最後になりましたが、ご覧になられました皆様が、
納得のいく物件選択をされますことを御祈念申し上げます。 不動産鑑定士 今井康裕